不動産用語集

用語の頭文字

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  • た行
  • な行
  • は行
  • ま行
  • や行
  • ら行
  • わ行

あ行

IRR

不動産経営などの投資事業においてその収益性を評価する指標の一つで、事業から得られるキャッシュフローの現在額と投資額が等しくなる割引率をいう。Internal Rate of Returnの略語。

 事業から将来得られるであろう各期間のキャッシュフローを現在価値に換算するには一定の割引率によって減価しなければならないが(第n期の収益を(1+割引率)のn乗で除する)、そのようにして算出したキャッシュフローの合計額と投資額とが等しくなるような割引率である。IRRは収益性が高いほど大きな数値となる。事業評価や投資判断などに当たって利用されている。

 不動産投資においては、DCF法が収益をベースに資産価格を算出して事業を評価するのに対して、IRRは投資額の回収性に着目して評価することになる。

  IRRを利用する場合には、事業規模に左右されない指標であること、事業期間を適切に設定する必要があることなどに注意しなければならない。

IHクッキングヒーター

IHクッキングヒーター

IHとは、Induction Heaterの頭文字を取ったもので、「電磁誘導加熱器」という意味である。

IHクッキングヒーターは、トッププレート(結晶化ガラスなどの板)の下に、磁力発生用コイルを敷いたものである。
トッププレート上に鉄製の鍋を置いた状態でコイルに電流を流すと、電磁誘導により鍋底に電気抵抗が生じ、電気抵抗により鍋底が加熱される。

このような原理により鍋底全体を直接加熱するので、周囲の空気へ熱が逃げにくく、熱効率が80%以上と高いという特長がある。 2キロワットのタイプのIHクッキングヒーターは、4,000キロカロリーのハイカロリーバーナーに近い火力を持つとされている。

ただし電磁誘導により加熱を行なうため、磁力の影響を受けやすい調理器具(鉄製のフライパン、鉄鍋、18-0のステンレス鍋、鉄ホーロー鍋など)を使用する必要がある。アルミ鍋、銅鍋、土鍋、耐熱ガラス鍋などは使用することができない。また、鍋底が平らでない鍋(中華鍋など)も使用できない。

このため、アルミ鍋・銅鍋・超耐熱ガラス鍋などが使用できるクイックラジエントヒーターとIHクッキングヒーターを組み合わせたタイプの調理用ヒーターが開発され、普及しつつある(詳しくはラジエントヒーターへ)。

またIHクッキングヒーターを使用するには、家庭内の分電盤において、IHクッキングヒーターだけに使用する200Vの専用回路を設置する必要がある(ただし予備の回路がある場合、その回路を利用できる)。

ISDN

公衆電話網を用いて電話とデータ通信等を統合して運用するサービス。英語のIntegrated Services Digital Network(統合デジタル通信網)の略語。NTTが提供している。

特徴は、相手と直接に通信回線をつないで情報を送ることである(「コネクション型通信」という)。そのために回線の交換機を必要とするが、通信の安定性が高いとされる一方、コストが嵩むほか、ISDNの規格は国際性に欠ける。

なお、インターネットなどはISDNと違って情報にアドレスを付加して送る仕組みで、相手と直接に通信回線をつなぐことなく情報を伝達することができ、ISDNに比べて国際性を備え低コストであるが、通信の安定性に劣るとされる。

IoT(インターネット・オブ・シングス)

Internet of Things。モノが人を介することなく相互に情報をやりとりする概念をいう。これによって、広範な分野で、自動的な認識、判断、制御等やそれらの統合・連携が可能になるとの期待がある。 

例えば、住空間の状態や設備を自動的に制御し、住生活ニーズに幅広く応えることを目指した取り組み(スマートハウス、インテリジェントハウス、ユビキタス住宅など)も、この概念の具体化である。そのほか、エネルギー管理の最適化、ウエアラブルデバイスによる生活ニーズの充足、自動車の自動運転等々、多様な展開が考えられている。

なお、IoTを具体的に展開するためには、モノに認知・通信・制御機能を埋め込むこと、大量の情報をネットワーク化し分散したままで処理すること、データの収集・蓄積・分析を自律的に行なうことなどの技術開発が必要である。

ICT

情報技術と通信技術が複合化・一体化した技術概念。英語のInformation and Communication Technologyの略語で、情報通信技術ともいう。

ICTは、ものごとのデータ化、データの分析・総合化、情報の交流ネットワーク化などの技術が組合わさった幅広い技術をさす概念である。たとえば、スマートハウス、交通系ICカード、POSシステム(販売時点情報管理)、ソーシャルメディアはいずれもICTに支えられているなど、その応用範囲は広く、コンピュータ技術に重点を置いたIT(Information Technology)を包含すると考えてよい。

一方、AI(人工知能 Artificial Intelligence)やロボット技術は、ICTと連携することはあってもそれには含めず、別の技術と考えられている。

IT重説

不動産取引における重要事項説明を、インターネット等を利用して対面以外の方法で行なうこと。宅地建物取引業法が定めている重要事項説明における対面原則の例外である。

IT重説の導入に当たっては、関係書類を十分に確認できること、双方向で確実にやりとりができること、宅地建物取引士が実際に説明することなどの要件を満たすとともに、消費者が不利益を被らないよう措置する必要がある。そのための条件等について検討・検証が進められ、不動産の賃借に当たっての重要事項説明に限って、一定の条件を満たす場合に、IT重説を対面による説明と同様なものとして認める運用がなされている。

 

IP電話

インターネットをベースとした格安の音声電話サービスのこと。

IPフォンに加入するためには、利用者が光ファイバーADSLCATVという高速の情報通信サービスに加入していることが必要になる。その上で、利用者が加入している通信事業者(プロバイダなど)がIPフォンサービスを提供している場合には、利用者が申し込むことにより、IPフォンが使用できるようになる。ただし初期費用、月額(定額)使用料が必要である。

現在提供されているIPフォンのサービスでは、既存のアナログ電話機を、IPフォンに対応した特別の機器(IPフォン対応モデムなど)につなぐことにより、IPフォン通話が使用可能になるものが多い。

IPフォンに加入した場合、IPフォン専用の電話番号が交付される(既存の電話番号は一般電話回線として引き続き使用できる)。IPフォンへの一般電話・携帯電話からの着信も可能である。
IPフォンの加入者同士の通話は無料となることが多い。また、一般電話との国内通話・国際通話は格安となる。

IPフォン

IP電話ともいう。

インターネットをベースとした格安の音声電話サービスのこと。
IPフォンに加入するためには、利用者が光ファイバーADSLCATVという高速の情報通信サービスに加入していることが必要になる。その上で、利用者が加入している通信事業者(プロバイダなど)がIPフォンサービスを提供している場合には、利用者が申し込むことにより、IPフォンが使用できるようになる。ただし初期費用、月額(定額)使用料が必要である。

現在提供されているIPフォンのサービスでは、既存のアナログ電話機を、IPフォンに対応した特別の機器(IPフォン対応モデムなど)につなぐことにより、IPフォン通話が使用可能になるものが多い。

IPフォンに加入した場合、IPフォン専用の電話番号が交付される(既存の電話番号は一般電話回線として引き続き使用できる)。IPフォンへの一般電話・携帯電話からの着信も可能である。
IPフォンの加入者同士の通話は無料となることが多い。また、一般電話との国内通話・国際通話は格安となる。

IVS(国際評価基準)

不動産を含む資産の評価についての国際的な基準をいい、IVSはInternational Valuation Standardsの略語である。国際財務報告基準(IFRS)の採択など企業会計の国際的統一化の動きを背景に、財務諸表における資産評価の国際的基準として、国際評価基準審議会(International Valuation Standards Council)によって策定・提案されている。

IVSは、不動産だけでなくすべての資産や負債を評価の対象とし、市場価格(Market Value)を原価方式(Cost Approach)、比較方式(Market Approach)、収益方式(Income Approach)を基本として、市場参加者の視点から評価する方法を採用している。従って、日本の不動産鑑定評価基準と比較すれば、評価対象は幅広いが、その基本概念において同一で、手法についても整合的であると考えられている。

アイランドキッチン

壁に接することなく独立して設置された調理台の形式。部屋の中で島(英語でアイランドIsland)のようなかたちとなることから名づけられた。

アイランドキッチンは、対面型のキッチンであるとともに、オープンキッチン(ダイニングルームや居間とつながった形式)でもある。開放感やコミュニケーション性に優れている一方、設置のために部屋の広さや強力な換気装置が必要とされる。

なお、アイランドキッチンに類似した調理台の形式として、一端のみ壁に接するかたちのもの(ペニンシュラキッチン)がある。

アウトフレーム工法

アウトフレーム工法

マンションの住戸を構造的に支える構法に、「ラーメン構造」と「壁構造」がある。

ラーメン構造は、柱とを剛接合するもの。壁構造は壁で荷重を持たせるものでそれぞれ一長一短があるが、ラーメン構法の場合は、柱や梁が室内側に出っ張り(出隅・入隅)、デッドスペースを生み出してしまう。この短所を解消するのがアウトフレーム工法。

柱や梁を住戸の外側に出してしまえば、住戸の室内には柱や梁の出っ張りはなくなるため、部屋を有効に使える。柱はバルコニー側と開放廊下側にあるが、バルコニー側に出すケースが一般的。

アウトレット(電線類の〜)

電流や通信波を室内に引き出すための接続口。電線、電話線、TVケーブルなどを接続する。英語のoutlet。「コンセント」とも言うがこれは和製英語である。また、アウトレットに接続するための端子がプラグ(plug)である。

アウトレットの形状は、国や装置によって異なることがあるので、それに合わせてプラグを選択しなければならない。たとえば電源プラグのかたちは、日本やアメリカではAタイプ(縦に平行する2枚の板)が、ヨーロッパの多くの国ではCタイプ(平行する2本の棒)が、イギリスではBFタイプ(横に平行する2枚の板と垂直な1枚の板(アース)との組合せ)が使われている。

アウトレットモール

ブランド品などを安価に販売する店舗が多数集まった街区状の小売流通施設。英語のoutlet mallで、アメリカ合衆国で誕生した小売流通形態である。

大部分が市街地から離れた場所に立地する。買物の利便だけでなく、飲食や娯楽サービスを提供することによって、滞在型のショッピングセンターとして営まれることも多い。

青色申告

個人が、不動産の貸付け業などの事業を営んでいる場合には「確定申告」を行なう必要があるが、毎日の取引を正確に記録して、所得や税金の計算を正確に行なっている個人については、国が所得税法上のさまざまなメリットを与えるという制度が設けられている。
この制度のことを「青色申告」という。

青色申告を行なう個人には、次のような所得税法上のメリットがある。

1.一定要件を満たす「家族従業員」に支払った適正な給料・賞与(これを青色事業専従者給与という)は、必要経費となる。
2.複式簿記に従って青色申告決算書を完成させることにより、所得から55万円の特別控除を受けることができる。
3.複式簿記によらないで青色申告決算書を完成させた場合には、上記2.に代わって、所得から45万円の特別控除を受けることができる。

なお、青色申告を行なうためには、青色申告を行なおうとする年の3月15日までに、税務署に「承認申請書」を提出することが必要である(ただしその年の1月16日以後に業を開始した場合には、開始した日から2ヵ月以内に「承認申請書」を提出すればよい)。

また、不動産の貸付けから生じる所得(不動産所得)のある個人が、上記1.から3.のメリットを享受するには、不動産の貸付けが「事業的規模」に達していることが必要である。

青色事業専従者給与

不動産所得がある個人が青色申告を行なっているとき、一定の条件を満たす家族従業員について「青色事業専従者給与の届出」をあらかじめ税務署に提出した場合には、家族従業員に対して支払った給与を必要経費とすることができる。
このような給与を「青色事業専従者給与」と呼んでいる。

ただしこの場合には、不動産の貸付けが「事業的規模」に達していることが必要となる。

青田売り

完成する前に宅地や建物を売却すること。新築マンションや戸建分譲住宅の販売手法として広く使われている。

売主は事業リスクを回避し、早期に資金を回収できるなどの利点があるが、買主には、確実に建物が完成するかどうか、完成物での仕様や品質が予定どおりであるかなど、引渡しまでのあいだ不安が残りやすい。そこで、宅地建物取引業法では、宅建業者に対して建築確認前の広告や契約の禁止、手付金等の保全義務などを課している。

青地

登記所に備え付けられている公図において青く塗られた部分のことで、国有地である水路や河川敷を示す。「青道」ともいう。

青地は本来は国有地であるから一般の宅地にはならないはずだが、長い年月のうちに水路が事実上廃止されてしまって、青地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくない。

このような青地を含む敷地を持つ中古住宅を購入する場合には、青地(国有地)を国から払い下げてもらう手続きを踏むのが安全である。

青道

青地」と同じ。それを参照。

なお、青地はもともと水路や河川敷であるが、その機能を失いあたかも道のようなかたちになっていることも少なくない。「青道」という名称は、このような土地の形状を反映したものと考えられる。

赤地

登記所に備え付けられている公図において、赤く塗られた部分のこと。
国有地である道路を示すものである。

従って、本来赤地は国有地であるから、一般の宅地にはならないはずだが、長い年月のうちに道路であることが忘れられてしまい、赤地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくない。

このような赤地を含む敷地を持つ中古住宅を購入する場合には、赤地(国有地)を国から払い下げてもらう手続きを踏むのが安全である。

赤道

公図上で地番が記載されていない土地(無籍地)の一つで、道路であった土地をいう。

古くから道路として利用された土地のうち、道路法の道路の敷地とされずにそのまま残った土地がこれに該当し、国有地である。公図に赤色で着色されていることから「あかみち」と呼ばれている。

現に、道路でなくその予定もない赤道の払い下げを受けるには、用途廃止等の所定の手続きが必要である。

上がり框

上がり框

玄関に段差が設けられて、腰を下ろせるようになっているとき、その腰を下ろす部分にあたる水平材のこと。
高価な材が用いられることが多い。

空き家・空き地バンク、空き家バンク

空き家・空き地の物件情報が登録され、検索できる情報システム。地方自治体が運営していることが多い。

空き家・空き地バンクは、不動産需給のミスマッチの解消、不動産の有効活用の促進などに資すると考えられている。しかしながら、バンクごとに掲載項目が異なること、検索や比較がしづらいなどの課題があるため、空き家・空き地バンクの標準化や統合したシステムの構築が検討されている。

空家対策特別措置法

適切に管理されていない空家等について、その状態を是正するための措置を定めた法律。正式には「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、2014(平成26)年に制定された。

同法は、市町村による空家等対策計画の策定、空家等の所在や所有者の調査、データベースの整備等を規定している。

さらに、ア)倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態、イ)著しく衛生上有害となる恐れのある状態、ウ)適切な管理が行なわれないことにより著しく景観を損なっている状態 、エ)その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空家等を「特定空家等」として指定して、是正のための立入調査や、措置の指導、勧告、命令、代執行を行なうことができるとする規定を定めている。

また、措置の勧告を受けた特定空家等に係る土地については、固定資産税等の住宅用地特例から除外することとされている。

空家に係る譲渡所得の特別控除

相続した空家の譲渡利益に対する所得税について、課税を軽減する措置。

課税の軽減は、譲渡所得を計算するとき、譲渡利益から3,000万円(譲渡利益が3,000万円未満のときはその額)を控除する方法で行なう。

特別控除が適用されるのは、相続開始の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地を譲渡する場合であって、相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡するなど一定の条件を満たす場合に限られる。

なお、この措置については、適用期限が定められているので注意が必要である。

アクアリウム

水生動物を飼育する水槽。英語のaquarium。一般に、水温の維持、汚染物の処理、酸素供給などのための装置を備えている。また、水草を植えるなど、水槽の環境を整えたものもある。

なお、アクアリウムは、飼育のためだけでなく、インテリアとして利用される場合もある。

悪意

悪意

私法上の概念で、契約などの法律的な行為の際に一定の事実を知っていることをいう。

逆に知らないことを「善意」という。民法などの規定において、事実を知っているかどうかによって行為の効果に違いが生じることがあり、一般に悪意の場合には不利になる。

例えば、AがBに不動産を虚偽で売却したうえで登記をしたときにはAB間の取引は無効であるが、その登記済みの不動産をCが買収した場合に、CがそのAB間の取引が虚偽であることを知っていた(悪意である)ときには、ABはCに対して当該不動産の所有権移転が無効であると主張できる。しかし、Cが知らなかった(善意である)ときには、その主張はできない。悪意の場合には、善意の場合に比べて法的に保護を受ける効果が劣るのである。

アクリル板

アクリル樹脂を板状に加工した素材。合成樹脂の一種で、化学的には、メタクリル酸エステルの重合体(ポリマー)である。

透明度が高く、衝撃に耐え、可塑性があって着色もできることから、ガラスの代用品として、建築材料、各種のカバー、製品の素材などさまざまな用途に使われている。

種類は、「押し出し材」と「キャスト材」に大別される。押し出し材は、アクリル樹脂をローラーで押し出して作られ、加工が容易で安価であるが、耐久性に欠けるとされる。キャスト材は、アクリル樹脂をガラスで挟み高度に重合させたもので、硬く耐久性があり、大きな板とすることもできるが、高価である。

アスファルトシングル葺き

アスファルトシングルとは、基材(無機系材料)にアスファルトを塗覆した柔軟性のある板状の材料である。
軽量かつ安価で、複雑な屋根でも加工しやすく、防水性、耐震性にも優れている。
このアスファルトシングルで屋根を覆うことを「アスファルトシングル葺き」という。

具体的な工法としては、アスファルトシングルを接着剤で下地に張る方法や、釘打ちによる方法がある。

アスベスト

石綿(せきめん・いしわた)のこと。

繊維質であるため紡績することができる。また、耐久力があり、溶融点が1,300度程度と高く、熱絶縁性が大きく、耐薬品性も大きいなど、安価で優れた性質を持つため、さまざまな用途に使用されてきた。建築素材としても、断熱材、保温材、耐火材として大量に利用された。

しかし、石綿の繊維を肺に吸入すると、肺がんや中皮腫の原因となることがわかり、1975年には吹き付け使用が禁止され、以後、段階的に使用の規制が強化 されて2006年には全面的に輸入・製造・使用等が禁止された(代替品が確立していない特定の部材については例外的に確立までの間は禁止が猶予されてい る)。

建物の解体などの際には、使用されていた石綿が飛散するなどの恐れがあり、それに伴う健康被害を予防するため、作業方法などについて一定の基準が定められている。

アセットマネジメント(Asset Management)

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全を行なうことをいう。

その際に重要なのは、投資目的に沿ってリスクとリターンをコントロールすることであり、資産価値を評価するほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求される。
また、その業務は多岐にわたり、例えば不動産を組み込んだアセットマネジメントにおいては、投資不動産の選定や売買だけでなく、不動産の収益性を左右する賃料の設定、テナントの選定などの業務にも関与する。

受託の方法として、大きく信託による方法と受委託の契約による方法とがあるが、その業務は、前者は主として信託業法によって、後者は主として金融商品取引法宅地建物取引業法などによって規制されている。

頭金

購入代金を分割して支払うときに最初に支払う代金。通常、商品引き渡しの際に支払われる。頭金は、以後支払う分割代金よりも多額であることが多い。

たとえば住宅ローンを利用する場合には、購入代金を金融機関から借り入れて販売者に一括して支払ったうえで、借入金を金融機関に分割返済することとなる。この場合に、通常、購入金額のすべてを住宅ローンの対象とすることはできず、代金の一部(一般には20%程度)は自己資金で支払わなければならない。この住宅購入時に住宅ローンを充てることなく自己資金で支払う代金が「頭金」である。

UPREIT

土地を現物出資して不動産投資信託REIT)として運用することとし、その後に出資分をREITの投資口(株式と同義)に転換する手法をいう。

「Umbrella Partnership REIT」の略語であり、土地出資者とREITとがパートナーシップを形成することから名付けられた。アメリカで幅広く活用されている手法である。

UPREITにおいては、出資した土地の簿価が時価よりも低い場合でも、土地所有者に対する時価との差額益(譲渡益)課税は、REITの投資口に転換した時点で行なわれる。つまり、UPREITを活用することによって、土地の含み益を顕在化することなく課税を繰り延べることができるのである。

アティック

屋根裏部屋のこと。アティック(attic、アテカともいう)とは、もともと古代建築の記念門の上部につくられた部屋であったが、転じて屋根裏部屋の意味になったといわれている。

アトリウム

もともとはローマ時代の中庭や中庭付きの大広間のことだが、現代ではグリーンや池などを設け、人工的な自然環境をつくり出す、建物に囲まれた中庭、吹抜けなどの内部空間を指す。

あぱーと経営

居住用建物の全部を所有し賃貸する事業をいう。不動産投資として実施されることがある。

アパート経営は不動産賃貸業であるから、事業を行なうことについては宅地建物取引業法の適用はない。ただし、アパート経営の仲介、アパート経営者の委任を受けて行なう賃借人の募集などの業務については、同法の適用がある。

なお、建物の全部ではなく、マンションの一室などを所有して賃貸する事業は「マンション経営」という。

アプローチ

敷地の入り口や門から建物までの小道(取付き道路)のこと。前面道路から建物までの距離をできるだけ取り、カーポートや前庭を配置することにより、まち並みや景観に配慮するケースが近年増えてきている。

雨戸

家の外回りに設置される窓のない戸。風雨の吹込み防止や防犯のために用いられる。

雨どい

屋根面を流れる雨水を地上や下水に導くための溝形や管状の部材のこと。

いわば雨の道で、横方向に流す軒樋(のきどい)、谷樋(たにどい)、縦方向に導くための竪樋(たてどい)、横樋(よこどい)と竪樋をつなぐ呼樋(よびどい)(形状が似ているので鮟鱇=あんこう、ともいう)などがある。

ちなみに、ボーリング競技でいう「ガータ」は、英語で雨どいのこと。

アルコーブ

アルコーブ

マンションにおいて、共用廊下から数m離れた位置に玄関扉を置いた造りのこと。

アレンジャー(Arranger)

不動産の証券化を実現するために各段階の実務を行なう参加者(不動産を所有するオリジネーター、証券を発行・販売する者、投資家など)の間に立ち、調整を行なう者。

その業務に当たっては、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、証券化に必要なSPCの設立、格付の取得、資産管理の具体化、最終的な決済の見届け・確認など広範な仕事を実施し、または関与することが要求される。特に、利害関係者間の調整が重要で、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範で専門的な知識を要する。

ただし、業務のための特別の資格制度はなく、不動産会社、証券会社、銀行、信託会社、独立の専門コンサルティング会社などがこれに当たっている。

アンカーボルトとは あんかーぼると

布基礎にあらかじめ埋め込んでおく棒状の金物のこと。
布基礎と土台を緊結するための重要な金物である。

あんこう

軒どい(軒下に水平に設置する樋)と竪どい(軒下から地面まで垂直に設置する樋)とを繋ぐ部分をいう。「呼びどい」も同じ意味である。

その形が魚のアンコウ(鮟鱇)に似ているところから名付けられた。

暗号化

当事者以外には内容が理解できないように文字等の記号を変換することをいう。

インターネットを通じた情報交換においてはその通信は常に傍受可能であるため、秘密保持を要する記号(例えばクレジットカードの番号、重要な個人情報、企業秘密など)の通信に当たっては、暗号化が必須である。

暗号化は、記号を一定の方法で変換し(その際に使う鍵が暗号化鍵)、変換した記号を伝達し、受け取った記号をもとの記号に復元する(その際に使う鍵が複号化鍵)というプロセスを基本とする。従って、暗号の安全性は、復号化鍵を当事者のみが知っていることによって保たれる。暗号化の最重要課題が第三者による復号化鍵の解読を困難にすることにあるのはそのためである。

古来、さまざまな暗号化の技術が工夫されているが、インターネットによる取引の安全を確保するためによく使われる暗号化の方法として、「公開鍵暗号」がある。

これは、通常は同一である暗号化鍵と復号化鍵を異なるように設定し、暗号化鍵をあらかじめ公開したうえでその暗号化鍵を用いた暗号を受信する方法である。受け取った暗号は、受信者しか知らない復号化鍵がなければ解読できない。理論上は暗号化鍵から復号鍵を推定できるはずだが、その計算には膨大な時間を要して事実上不可能であるとされる。

また、公開鍵暗号を用いた通信に当たっては送信者を安全確実に特定することが必要だが、そのための方法として工夫されたのが「電子署名」である。

安心R住宅

安心に関する一定の要件を満たす旨の標章(マーク)を使用することのできる住宅。標章の付与は、国土交通省の告示(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)に基づいて登録された事業者団体が行なう。

安心R住宅の標章を使用するために必要な要件は、1)新耐震基準(1981年6月1日以降の耐震基準)等に適合すること、2)インスペクション(建物状況調査等)を実施し、構造上の不具合および雨漏りが認められず、住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意がなされていることである。そして事業者は、当該住宅の広告などに際して、安心R住宅の標章を表示できる。

安心R住宅の標章の付与に当たる事業者団体は、国土交通大臣の審査・登録を受け、リフォームの基準及び標章の使用について事業者が守るべきルールを設定し、団体の構成員である事業者を指導・監督することとなる。

なお、「安心R住宅」の「R」は、Reuse(リユース)・Reform(リフォーム)・Renovation(リノベーション)の意味である。

アンティーク

骨董品。古い時代のスタイルを帯びていることや、希少性があることによって珍重される家具、道具、美術工芸品などをいう。英語のantique。

主なアンティークとして、年代物の家具類、古い陶磁器類、精巧な金属器類、デザイン豊かなガラス製品、珍しい文房具類や置物などがある。

実用に供されるだけでなく、部屋に置くことによって落ち着いた雰囲気を生み出すなど、インテリアとしても利用されている。
 

アース

電位を大地と同じにすること。英語のearthで、「接地」ともいう。

電気回路の一部または電気機器等の金属部分を、導線によって、地中に埋設した接地用の電極とつなぐ方法で行なわれる。そのための導線を「アース線」または「接地線」という。 

落雷などによる過電流や電荷ノイズの流入を防ぎ、感電事故や電気機器の誤動作を防ぐことができる。また、アースを電気回路の一部として利用し回路を簡易化することもできる。

家電製品を設置する場合には、原則として、電源を接続するときに同時に、製品のアース線をコンセントのアース端末に接続する必要がある。

アール

アールを付けるなどと使う。円の半径を表す記号「r」に由来して、曲面や曲線を付けることをいう。

 

RMBS

Residential Mortgage Backed Securitiesの略。住宅ローンを担保として発行される証券のことで、住宅金融公庫(現在は「住宅金融支援機構」)が発行する貸付債権担保住宅金融公庫債券(現在は「貸付債権担保住宅金融支援機構債券」)や金融機関が発行する住宅ローン債権担保証券がこれにあたる。

証券を買った投資家は、住宅ローンの償還金や利子を受け取る。その特徴は、多数の住宅ローン債権をまとめてパッケージとして金融商品化することであり、アメリカで発達・拡大した商品である。住宅ローンは超長期固定金利という特性があるが、債務不履行、繰上げ償還などのリスクがあり、それらのリスクを投資家に分散する手法として、日本でも発行が拡大してきている。

ROE

財務指標の一つで、当期純利益を自己資本で除した数値。英語のReturn On Equityの略称で、和訳は「自己資本利益率」という。

自己資本は株主が投下した資本であるから、ROEは投資の収益性を示すとされている。

 

ROA

財務指標の一つで、利益を総資産(総資本)で除した数値。英語のReturn On Assetsの略称で、和訳は「総資産利益率」という。資産利用の効率性を表すとされている。

RC

「Reinforced Concrete」の頭文字を取ったもの。
鉄筋コンクリート構造」という意味である。

鉄筋とコンクリートによって、柱・小梁・大梁・スラブ・壁を造り、すべての部分を一体化した構造のこと。
鉄筋コンクリートの部材は、引っ張る力にも、圧縮する力にも強いので、地震に対する安全性が高い構造となる。
また、すべての部材がコンクリートで一体化され、部材同士の接合部は剛であるので、建築学上の「ラーメン構造」となっている。

この鉄筋コンクリート構造のデメリットは、自重が大きいため、原則的には大空間建築や高層建築に向かないということである。

遺言

死後の法律関係を定めるための最終意思の表示をいい、日常用語として、「ゆいごん」と読むことが多い。

その最大の役割は、遺産の処分について被相続人の意思を反映させることで、遺言がない場合は民法の規定に従って相続が行なわれる(法定相続)が、遺言を作成しておくと、遺産の全体または個々の遺産を誰が受け継ぐかについて自らの意思を反映させることができる。
また、遺贈の方法により、相続人以外の者に遺産を与えることも可能である。ただし、それが有効であるためには、民法に定められた方法で行なわなければならない。一般的には、遺言書の全文(日付と氏名を含む)を遺言者が自筆で記述して押印する自筆証書遺言、遺言内容を公証人に確認してもらってから公正証書にする公正証書遺言、遺言内容を秘密にして公正証書にする秘密証書遺言のどれかの方法による。

また、手続きを円滑に進めるため遺言執行者を指定することができ、遺言執行者は相続人の代理人とみなされる。遺言の執行は、弁護士、司法書士、行政書士、信託会社などが手がけている。

遺産分割

相続財産を相続人が分けることをいう。

遺言により各相続人の取得する財産が具体的に記されている場合を除いて、相続人全員で協議して、誰が、どの財産を、どの方法で、どれだけ取得するかを決めなければならないのである。

遺産分割の協議は、民法で「遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする」とされている。遺産分割協議に相続人全員が参加していなかった場合は、その遺産分割協議は無効となる。
また、協議は相続人間での任意の話合いであり、相続人全員で協議し、全員が賛成すれば、遺言や法定相続分に関係なく財産をどのように分けることも自由である。なお、協議ができないときや不調のときには、家庭裁判所で決めてもらうこととなる。

具体的な分割の方法としては、遺産そのものを現物で分ける現物分割、相続分以上の財産を取得するときにその代償として他の相続人に金銭を支払う代償分割、遺産を売却して金銭に変換したうえでその金額を分ける換価分割がある。

意思能力

法律行為を行なったときに、自己の権利や義務がどのように変動するかを理解するだけの精神能力のこと。民法上明文の規定はないが、このような意思能力を持たない者(=意思無能力者)の行なった法律行為は無効とされている(判例)。
意思無能力者とは、具体的には小学校低学年以下に相当する精神能力しか持たない者と考えられる。
通常、法律行為が無効であれば、その無効は契約等の当事者の誰からでも主張することが可能とされており、意思無能力者の行なった法律行為も同様である。

ただし、意思無能力者の法律行為が無効とされるのは、意思無能力者を保護する趣旨であるので、意思無能力者が無効を主張しない場合(契約等の効力の存続を希望する場合)には、契約等の相手方から無効を主張することは許されない、とする有力な学説がある。

意思表示

一定の法律効果を欲するという意思を外部に表示することである。
意思表示は次の3つの部分から構成されている。

1.内心的効果意思
具体的にある法律効果を意欲する意思のこと。例えば、店頭で品物を買おうと意欲する意思が内心的効果意思である。

2.表示意思
内心的効果意思にもとづいて、その意思を表示しようとする意思のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を伝えようとする意思である。
(なお、表示意思を内心的効果意思に含める考え方もある)

3.表示行為
内心的効果意思を外部に表示する行為のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を告げることである。

なお、内心的効果意思のもととなった心意は「動機」と呼ばれる。例えば、品物を家族にプレゼントしようという意図が「動機」である。しかし、現在は判例・通説では「動機」は原則として、意思表示の構成要素ではないとされている。

意思無能力者

意思能力を持たない人のこと。

囲障の設置

所有者を異にする2棟の間に空地があるときには、境界に囲障(塀、柵のような通行を妨げる構築物)を設置できるとするルール。民法の相隣関係の一つとして認められている権利で、「囲障設置権」という。

この場合の費用は、原則として相隣者が等しい割合で負担する。

移住

 

住む場所を移すこと。生活の本拠地を移転する場合を言う。明確な定義はないが、「地方移住」「海外移住」のように使われる。

なお、一時的に他の場所に居住することは移住ではない。また、一般的に、近所に転居する場合も移住とは言わない。

イ準耐

 

準耐火建築物の一つで、「建築基準法第2条9号の3イ」に規定されている建築物のこと。

主要構造部のすべてを準耐火構造にすると同時に、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)を防火戸等とした建築物である。

遺跡台帳

貝塚・古墳・住居跡などの遺跡について、その時代・種類・所在地・面積・主な出土品などを記載した台帳のこと。

文化財保護法第95条の規定にもとづき、原則として市町村教育委員会が作成する台帳であり、一般の閲覧が可能とされている。なお、遺跡の区域を明示した地図は遺跡地図と呼ばれている。

遺跡地図

貝塚・古墳・住居跡などの遺跡の区域を示す地図のこと。文化財保護法第95条の規定にもとづき、原則として市町村教育委員会が作成する地図であり、一般の閲覧が可能とされている。

この遺跡地図に登載された遺跡の区域は「周知の埋蔵文化財包蔵地」となるので、土木工事等の目的で発掘しようとする者は、事前に文化庁長官に届出をする義務が生じる(同法第93条)。

ESG投資原則とは いーえすじーとうしげんそく

投資に当たって、環境(environment)、社会(social)、企業統治(governance)に配慮している企業を重視・選別する原則。

投資先の評価において、財務指標のみでなく、環境、社会、企業統治を評価することが、結局は企業の持続的成長や中長期的収益につながり、財務指標には現れにくいリスクを排除できるという考え方に基づいた行動原則である。

ESG投資原則による投資においては、たとえば、地球温暖化対策や生物多様性の保護活動(環境面)、人権への対応や地域貢献活動(社会面)、法令遵守、社外取締役の独立性、情報開示(企業統治面)などの実績や計画が重視される。

ESG投資の手法には、議決権行使等によって投資先企業にESGへの配慮を促す方法、ESGへの配慮に消極的な企業には投資しない方法、ESGに配慮した事業に対して優先的に投資する方法などがある。この場合の投資先には、都市開発や不動産開発が含まれる。また、投資だけでなく融資についても同様である。

なお、国連は、2006年に公表した「責任投資原則(PRI)」において、ESGへの配慮を反映した投資行動を促している。

ETF

株価指数等の特定の指標と連動して運用される投資信託などの金融商品。Exchange Traded Fundsの略。上場されている。

指標と連動する方法は二つある。

ア)現物拠出型
指標算定の対象とされている現物の集合(たとえばTOPIX連動であれば、東証第1部に上場されている全銘柄の株式、これを株式バスケットという)を組成し、その持分を受益権のかたちで証券化する方法。これによって、当該証券は指標と同様の値動きをすることになる。
イ)リンク債型
指標と価格が連動する債券(リンク債)に対して投資し、その受益権を金融商品化する方法。この場合、リンク債の発行者は、償還価格が指標の動きに連動することを保証している。

e内容証明(電子内容証明)

インターネットを通じて差し出す文書について、その内容を証明し配達するサービス。日本郵政が提供している。

e内容証明を受ける文書は、インターネットを利用していつでも差し出すことができ、自動的に内容証明文書が作成・照合され、封入封緘されて内容証明郵便として発送される。

EBITDA

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortizationの略。利益指標の一つで、税引前の利益に支払利息と減価償却費を加算して算出する。

利益の水準は、一般的に、利息負担、税制、会計基準などに左右されるため、その国際的な比較に当たっては注意が必要だが、EBITDAはその違いを最小限に抑えて利益を把握できる指標とされている。

国際的な企業で子会社を管理するための指標として活用されている他、株価の評価に当たってEBITDAに対する企業価値(EV、負債プラス株式時価総額)の比率(EV/EBITDA)を比較したり、有利子負債の返済能力を見るための利益水準としてEBITDAを評価するなどの活用例がある。

イールドギャップとは

投資の実質利回りと金利との差をいう。英語ではYield gap。投資判断の目安として使われる。例えば、イールドギャップが大きければ当該投資は割安であると考えられている。

イールドギャップを算出する場合の金利は、長期国債の金利や銀行からの借入金利が用いられる。

イールドスプレッド

金融商品間の利回りの差をいう。英語ではYield spread。金融商品の利回りを比較することは、市場を分析して、投資を適切に判断するための方法となり得る。

一般に、イールドスプレッドが大きい場合は利回りが小さいほうの商品が割高、小さい場合は割安であると考えられている。

か行

カーシェアリング

複数の者が自動車を共同で使用することをいう。英語のcarsharing。

利用する者をあらかじめ特定または登録し、一定の場所でその者が自動車を借り、一定の時間後に一定の場所に返却する方法で行なわれるのが一般的である。レンタカーは、不特定の利用者に自動車を貸し出す営利事業として実施されているのに対して、カーシェアリングは、特定の者が共同で利用することに特徴がある。

利用者の資格、利用する自動車の種類、利用料金、貸出・返却の場所などはさまざまであるが、そのルールは、短時間の利用にも対応するべく定められている。